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Vaya por delante que, salvo que intermedie una hipoteca que tenga como garantía el bien que se transmite, – una vivienda, por ejemplo- en España, la inscripción de bienes en el Registro de la Propiedad es voluntaria. Entonces, si no es obligatorio por qué es recomendable
¿Una inscripción en el Registro convierte a alguien en propietario ‘real’ de algo? La realidad es que no. La titularidad registral y la real no tienen por qué coincidir y de hecho no lo hacen en muchas más ocasiones de lo que se pueda pensar. La titularidad real de un bien inmueble procede de un título de propiedad: escritura pública o incluso un contrato privado; pero estos últimos no son inscribibles.
Pero, siendo esto así, ¿cómo puede asegurarse, por ejemplo, un comprador de que el bien que quiere adquirir está siendo transmitido por el titular real que es quien tiene la facultad legal de transmisión? Es decir, ¿cómo comprobar que el que vende es el verdadero propietario? Es aquí cuando entra en juego el Registro y lo que se denomina principio de la Fe Pública Registral que no es más que una forma de proteger al comprador en una adquisición que, para una gran mayoría, podría ser el más importante de su vida.
Seguro que habrán escuchado o leído alguna vez que la inscripción en el Registro tiene eficacia frente a terceros. Es la forma en la que un tercero (el que compra), siempre que actúe de buena fe, pueda comprobar que quien vende, al menos registralmente, tiene la facultad de hacerlo. Pero, ¿qué pasaría si el titular registral no fuera el titular real y aun así firmara una venta? Parece imposible, pero podría darse con propiedades que por distintos motivos no ha resultado inscritas a nombre de sus propietarios legítimos. En estos casos, el comprador que ha actuado de buena fe y no conoce las inexactitudes sobre el título resultaría protegido por la ley al haber actuado de buena fe.
Es decir, en términos generales, la inscripción en el Registro de la Propiedad es una herramienta de protección para los adquirientes que actúan en buena fe.
Entonces, ¿por qué es recomendable también para el vendedor que se quede inscrito si, en realidad los «beneficios» son para el comprador? ¿Por qué, en especial, cuando alguién quiere salir de la multipropiedad?
Las obligaciones legales que tiene un vendedor de una semana de multipropiedad son las siguientes, después de la correspondiente firma:
– Comunicar a quien ejercer las funciones de administrador de la Comunidad de Propietarios o alguno de los cargos de la propia comunidad la transmisión. Esto es suficiente para evitar cualquier responsabilidad futura respecto y principalmente del pago de las cuotas de mantenimiento.
-Comunicar al Ayuntamiento pertinente, donde se encuentre el complejo, la transmisión a efectos de una posible «plusvalía municipal».
Más allá de esto, no existen más obligaciones ni tributarias ni de otra índole.
Pero el cambio de inscripción en el Registro (que puede llevar a cabo el vendedor sin problemas) es recomendable teniendo en cuenta cuáles son las circunstancias que rodean a las semanas de multipropiedad.
Si se continúa con la titularidad registral sin ser ya el «propietario» real, no se tiene responsabilidad alguna sobre la semana, pero es posible que se pudiera recibir una demanda a efectos de un embargo de la semana. En realidad, eso no le importa a quien ya no es propietario, pero puede suponer un fastidio. Asimismo, y teniendo en cuenta la mala fe de la que hacen gala algunos administradores de complejos, éstos podrían pasar por alto la comunicación de la transmisión e intentar cobrar las cuotas del propietario que ya no lo es presentando un monitorio incluyendo como título de propiedad una nota simple del Registro de la Propiedad. ¿Podría darse? Sí. ¿Habría defensa? Por su puesto. ¿Supone un nuevo quebradero de cabeza? Pues también.
Visto que el cambio de inscripción en el Registro es bueno principalmente para el que compra y recomendable para el que vende, ¿podría tener un comprador razones para no querer inscribir a su nombre una propiedad? Hay varias y ninguna de ellas es buena ya que los motivos suelen ser siempre fiscales.
La recomendación del Defensor Del Multipropietario siempre que sea posible, aunque haya que asumir los gastos, se tramite el cambio de inscripción para completar la desvinculación de la multipropiedad y en cualquier caso, guardar toda la documentación de la transmisión y copia del envío de la comunicación de la venta a la Comunidad de Propietarios.
Para cualquier consulta el defensor del multipropietario tiene en su equipo a abogados como Álvaro Caballero, cuyo sitio web es alvarocaballero.abogado, y a Catalina Arroyo, cuya página es www.catalina.abogado, ambos ofrecen asesoramiento sin costo.
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